Wydzielenie wspólnoty ze spółdzielni

Z punku widzenia właścicieli mieszkań posiadanych w formie prawa odrębnej własności lokalu (wpis do księgi wieczystej) a znajdujących się w budynkach należących do spółdzielni mieszkaniowych, w zasobach której mogą znajdować się nawet całe osiedla, korzystnym rozwiązaniem wydaje się wyodrębnienie wspólnoty mieszkaniowej. Największą korzyścią z wyodrębnienia wspólnoty mieszkaniowej jest przede wszystkim większa kontrola wydatkowania zebranych zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej, a także możliwość decydowania o kierunku ich wydatkowania. Jest to szczególnie ważne w przypadku nowych budynków w spółdzielni, których nie trzeba jeszcze remontować, ponieważ zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej właścicieli lokali w nowych budynkach będą przekazywane na remonty starych bloków w tej samej spółdzielni. Ponadto wyodrębnienie wspólnoty ze spółdzielni mieszkaniowej prowadzi często do obniżenia w znacznym stopniu kosztów zarządzania nieruchomością wspólną, a poza tym daje możliwość ogłoszenia przetargu na usługi zarządzania i administrowania budynkiem lub samodzielnego wykonywania takich czynności przez zarząd wspólnoty wybrany spośród jej członków.

Co zrobić przed wyodrębnieniem wspólnoty

Przed przystąpieniem do procedury wydzielenia wspólnoty mieszkaniowej należy obowiązkowo sprawdzić:

1. ile lokali liczonych wg udziałów w nieruchomości wspólnej zostało wydzielonych w formie prawa odrębnej własności lokalu (wpis do księgi wieczystej) – w celu wyodrębnienia ze spółdzielni takich lokali w ramach jednej nieruchomości musi być co najmniej 50 % udziałów;
2. czy w aktach notarialnych wykupu mieszkań nie wpisano jakichś obostrzeń dotyczących wydzielenia wspólnoty mieszkaniowej lub innych niż ustawowe zasad zwoływania zebrania w celu wydzielenia wspólnoty;
3. jaka jest sytuacja własnościowa gruntów na których leży nieruchomość;
4. czy infrastruktura zasilająca wydzielany budynek nie jest własnością spółdzielni mieszkaniowej – w przypadku, gdy np. wymiennikownia zasilająca kilka budynków w ciepłą wodę należy do spółdzielni może pojawić się problem związany z tym, że spółdzielnia będzie zażądać od nowo powstałej wspólnoty opłat za użytkowanie tej wymiennikowni.

Procedura wyodrębnienia wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielni

1. Właściciele posiadający co najmniej 10% udziałów w nieruchomości występują do Zarządu Spółdzielni o zwołanie zebrania na podstawie art. 31 lit. b ustawy o własności lokali. Do wniosku powinien być dołączony proponowany porządek obrad oraz projekty uchwał. Główna uchwała dotyczy tego, że w zakresie praw i obowiązków właściceli oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
2. Gdyby spółdzielnia nie zwołała zebrania to jeden lub kilku z właścicieli wysyła listem poleconym)do wszystkich właścicieli – w tym także do spółdzielni mieszkaniowej – (albo przekazuje osobiście (za potwierdzeniem odbioru) zawiadomienie, o którym mowa w art. 32 ustawy o własności lokali
3. Na zebraniu ponad 50 % właścicieli (liczonych wg udziałów) podejmuje uchwałę  o tym, że dla ich nieruchomości w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Po podjęciu tej uchwały „powstaje” wspólnota mieszkaniowa która jest zarządzana przez spółdzielnię mieszkaniową
4. Kolejną uchwałą jest uchwała o wyborze zarządu wspólnoty oraz o powierzeniu zarządzania/administrowania podmiotowi zewnętrznemu lub wcześniej wybranemu zarządowi. Uchwałą taka musi być protokołowana przez notariusza.